Kalkulator cap rate (tingkat kapitalisasi)
Tingkat kapitalisasi, atau cap rate, adalah cara tercepat untuk menilai seberapa besar pendapatan yang dihasilkan sebuah investasi properti dibanding harganya. Cap rate menyatakan pendapatan operasional bersih sebuah properti sebagai persentase dari harga yang Anda bayar, sehingga dua transaksi yang sangat berbeda menjadi dapat dibandingkan secara langsung. Masukkan harga beli, pendapatan kotor tahunan, dan biaya operasional tahunan, lalu kalkulator ini langsung mengembalikan cap rate, pendapatan operasional bersih (NOI), dan NOI bulanan. Cap rate yang lebih tinggi biasanya berarti lebih banyak pendapatan per rupiah yang diinvestasikan, tetapi juga bisa menandakan risiko yang lebih tinggi.
Cara menghitung cap rate
-
1
Masukkan harga beli
Gunakan harga yang Anda bayar atau perkirakan akan dibayar untuk properti. Ini adalah penyebut cap rate, jadi gunakan angka menyeluruh yang realistis demi hasil yang paling jujur.
-
2
Masukkan pendapatan kotor tahunan
Jumlahkan sewa dan pendapatan lain yang dihasilkan properti selama satu tahun penuh pada tarif pasar yang realistis, sebelum biaya apa pun dikurangi.
-
3
Masukkan biaya tahunan
Jumlahkan biaya operasional tahunan: pengelolaan, asuransi, pemeliharaan, pajak properti (PBB), utilitas, dan cadangan kekosongan. Jangan masukkan cicilan KPR — cap rate mengabaikan pembiayaan.
Rumusnya
Tingkat kapitalisasi disusun dari dua angka: pendapatan operasional bersih dan harga.
- Pendapatan operasional bersih (NOI) = pendapatan kotor tahunan − biaya operasional tahunan
- Cap rate = (NOI ÷ harga beli) × 100
Yang krusial, NOI tidak memasukkan cicilan KPR, penyusutan, dan pajak penghasilan. Cap rate mengukur properti itu sendiri, bukan cara Anda membiayainya, dan justru itulah yang membuatnya berguna untuk membandingkan transaksi secara setara.
Contoh perhitungan
Anda membeli sebuah properti sewa kecil seharga Rp 2.500.000.000. Properti itu menghasilkan Rp 200.000.000 sewa kotor per tahun, dan Anda mengeluarkan Rp 60.000.000 per tahun untuk pengelolaan, asuransi, pajak, pemeliharaan, dan cadangan kekosongan.
NOI = 200.000.000 − 60.000.000 = Rp 140.000.000.
Cap rate = (140.000.000 ÷ 2.500.000.000) × 100 = 5,60%.
NOI bulanan = 140.000.000 ÷ 12 = Rp 11.666.667.
Jadi setiap rupiah harga menghasilkan sekitar enam sen per tahun dalam pendapatan operasional, sebelum pinjaman apa pun.
| Harga beli | Pendapatan kotor | Biaya | NOI | Cap rate |
|---|---|---|---|---|
| Rp 1.800.000.000 | Rp 162.000.000 | Rp 48.600.000 | Rp 113.400.000 | 6,30% |
| Rp 2.500.000.000 | Rp 200.000.000 | Rp 60.000.000 | Rp 140.000.000 | 5,60% |
| Rp 4.000.000.000 | Rp 264.000.000 | Rp 79.200.000 | Rp 184.800.000 | 4,62% |
Jebakan yang harus dihindari
- Memasukkan KPR. Cap rate bersifat tanpa leverage. Memasukkan cicilan pinjaman ke dalam biaya membuat NOI tampak lebih kecil dan merusak keterbandingan.
- Melupakan kekosongan. Sebuah properti jarang terisi 100%. Anggarkan cadangan kekosongan yang realistis di dalam biaya.
- Memakai sewa penawaran, bukan sewa pasar. Pendapatan yang terlalu optimistis menggelembungkan cap rate. Verifikasi sewa terhadap iklan yang sebanding.
- Mengejar angka tertinggi. Cap rate yang sangat tinggi bisa menandakan lokasi lemah, pemeliharaan yang tertunda, atau risiko lebih tinggi, bukan harga murah.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Tergantung pada pasar dan jenis aset. Di banyak wilayah, cap rate 5–10% lazim ditemui, dengan lokasi premium berisiko rendah berada di ujung bawah dan pasar berisiko lebih tinggi atau berimbal hasil lebih tinggi di ujung atas. Bandingkan dengan properti serupa di area yang sama, bukan dengan target universal.
Tidak. Cap rate adalah ukuran tanpa leverage: pendapatan operasional bersih tidak memasukkan cicilan KPR, sehingga mencerminkan imbal hasil properti terlepas dari pembiayaan. Untuk memperhitungkan pinjaman, gunakan kalkulator cash-on-cash atau properti sewa.
Keduanya sangat berkaitan. Baik imbal hasil sewa bersih maupun cap rate membagi pendapatan setelah biaya dengan harga. Cap rate adalah istilah baku di properti komersial dan selalu memakai pendapatan operasional bersih, sedangkan imbal hasil sewa sering dikutip baik secara kotor maupun bersih.
Biaya operasional tahunan: pengelolaan properti, asuransi, pajak properti (PBB), pemeliharaan, utilitas yang Anda bayar, dan cadangan kekosongan. Jangan masukkan pokok atau bunga KPR, penyusutan, atau perbaikan modal sekali waktu.
Tidak. Setiap perhitungan berjalan sepenuhnya di browser Anda. Tidak ada yang Anda ketik dikirim ke server atau disimpan di mana pun.
Alat Terkait
Kalkulator Persentase Lemak Tubuh
Perkirakan lemak tubuh dari ukuran leher, pinggang, pinggul dan tinggi badan. Memakai rumus pita ukur klasik US Navy untuk memantau tren, bukan diagnosis.
Kalkulator BMI
Hitung indeks massa tubuh dari tinggi dan berat badan. Menampilkan kategori WHO, rentang berat sehat, dan batasan BMI.
Kalkulator Pembayaran HELOC
Hitung pembayaran bulanan HELOC pada masa penarikan dan masa pelunasan berdasarkan saldo, APR, dan tenor.
Kalkulator usia
Hitung usia tepat dalam tahun, bulan, dan hari dari tanggal lahir, plus total hari, jam, dan hitung mundur ulang tahun berikutnya.
Kalkulator Akar Kuadrat
Hitung akar kuadrat untuk bilangan positif, nol, dan bilangan negatif. Dapatkan hampiran desimal, bentuk akar yang disederhanakan untuk masukan bilangan bulat, serta catatan jelas tentang kuadrat sempurna dan akar kompleks.
Kalkulator Kalori
Perkirakan kebutuhan kalori harian untuk tujuan Anda menggunakan faktor BMR dan aktivitas dari Mifflin-St Jeor, termasuk target defisit dan surplus kalori.