Kalkulator LELOC
Use your estimated market value, not the original purchase price.
Kredit garis ekuitas rumah memungkinkan Anda meminjam dana berdasarkan nilai ekuitas properti Anda, hingga batas yang ditetapkan oleh rasio pinjaman terhadap nilai (Loan-to-Value/CLTV). Masukkan nilai rumah Anda, sisa utang hipotek pertama, profil kredit Anda, serta batas CLTV dari pemberi pinjaman; alat perhitung akan menghasilkan jumlah kredit, pembayaran bulanan hanya bunga selama periode penarikan dana, serta pembayaran angsuran yang harus Anda bayar setelah pelunasan dimulai.
Cara Mengestimasi HELOC
-
1
Masukkan nilai rumah Anda dan sisa utang hipotek
Gunakan penilaian terbaru atau perkiraan nilai ala Zillow, serta jumlah pembayaran terkini dari laporan hipotek Anda.
-
2
Atur batas CLTV
Sebagian besar lembaga pemberi pinjaman menetapkan batas rasio pinjaman terhadap nilai properti (LTV) sebesar 80–90%. Kalkulator menggunakan batas tersebut untuk menentukan jumlah maksimum yang dapat Anda pinjam.
-
3
Syarat penarikan dan pelunasan
HELOC tipikal memiliki periode penarikan dana selama 10 tahun dan periode pelunasan selama 10 hingga 20 tahun, dengan suku bunga yang bervariasi.
-
4
Mengulas skenario pembayaran
Lihat pembayaran hanya bunga selama fase penarikan dan pembayaran yang telah dilunasi sepenuhnya selama masa pelunasan.
Bagaimana cara kerja HELOC secara numerik
HELOC merupakan garis kredit bergulir, bukan pinjaman sekaligus. Anda memiliki batas maksimum jumlah yang dapat dipinjam (“jumlah garis”), dan dapat meminjam, melunasi, serta meminjam kembali selama masa penarikan dana.
Perhitungan jumlah baris
Maximum line = (Home value × CLTV limit) − Current mortgage balance
Contoh: sebuah rumah senilai $500.000 dengan hipotek sebesar $300.000 dan batas rasio CLTV sebesar 85%.
Maximum line = (500,000 × 0.85) − 300,000 = 425,000 − 300,000 = $125,000
Fase Penarikan vs Pembayaran Kembali
| Fase | Panjang tipikal | Jenis pembayaran |
|---|---|---|
| Menarik | 5–10 tahun | Bunga hanya dikenakan atas saldo berjalan |
| Pembayaran | 10–20 tahun | Jumlah pokok + bunga, dilunasi secara penuh |
Pada tahap penarikan dana, suku bunga tahunan sebesar 7,5% untuk saldo $50.000 setara dengan biaya bulanan sekitar 50,000 × 0.075 / 12 = $312.50. Ketika pembayaran dimulai, jumlah yang sama ($50.000) selama periode 20 tahun dengan suku bunga 7,5% akan meningkat menjadi biaya bulanan sekitar $402.78.
Paparan suku bunga variabel
Sebagian besar HELOC mengikuti suku bunga utama AS ditambah margin tertentu (biasanya sebesar 1% untuk kredit berkualitas tinggi). Jika suku bunga utama naik 100 poin dasar, pembayaran bunga Anda akan meningkat secara proporsional. Uji kemampuan anggaran Anda terhadap skenario suku bunga utama yang naik hingga 3%.
Biaya dan perangkap yang perlu diperhatikan
- Biaya penutupan dini: 1–2% dari jumlah saldo akun jika akun ditutup dalam jangka waktu 3 tahun.
- Biaya tahunan: $50–$100 per tahun selama periode pengambilan data. – Penarikan minimum: beberapa lembaga pembiayaan menuntut penarikan awal sebesar 50–75% dari jumlah dana yang tersedia.
- Pembayaran balon: untuk HELOC yang sudah lama berlaku, penarikan dana diakhiri dengan pembayaran saldo penuh, bukan diubah menjadi sistem amortisasi — baca pengungkapan informasinya.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Selama periode penarikan dana, Anda hanya wajib membayar bunga atas jumlah uang yang benar-benar dipinjam, bukan seluruh batas kredit. Untuk batas kredit sebesar $100.000 dengan penarikan sebesar $10.000, bunga hanya dikenakan atas jumlah tersebut. Setelah pembayaran dimulai, seluruh saldo yang telah dicairkan akan dilunasi secara bertahap dan jumlah pembayaran akan meningkat secara signifikan.
LTV membandingkan nilai pinjaman dengan nilai rumah. CLTV menambahkan semua hak gadai—hipotek pertama, HELOC, atau hipotek kedua—ke dalam perhitungan nilai tersebut. Lembaga pemberi pinjaman yang menetapkan batas CLTV sebesar 85% hanya akan membiayai HELOC hingga total utang Anda mencapai batas tersebut.
Menurut undang-undang Amerika Serikat saat ini, bunga dari pinjaman HELOC hanya dapat dikurangkan dari pajak jika dana tersebut digunakan untuk membeli, membangun, atau memperbaiki secara signifikan rumah yang menjadi jaminan pinjaman, serta tunduk pada batas maksimum utang hipotek secara keseluruhan. Aturan berbeda-beda tergantung yurisdiksi; sebaiknya berkonsultasi dengan ahli perpajakan.
Anda mengubah utang tidak terjamin (kartu kredit) menjadi utang terjamin (rumah Anda). Jika Anda terlambat membayar, pemberi pinjaman dapat melakukan penyitaan properti. Karena adanya jaminan ini, HELOC lebih murah; oleh karena itu, ada kompromi yang harus diperhatikan—guna saja jika Anda yakin penggabungan utang tersebut akan menurunkan total biaya dan Anda memiliki rencana jelas untuk melunasi utangnya.