Kalkulator HELOC
Tidak ditemukan perkiraan tersimpan di tab ini
Kembali ke langkah 1 untuk memasukkan data properti dan utang berjaminan. Data yang hilang atau kedaluwarsa tidak pernah diganti dengan nilai rekaan.
Kembali ke pengaturanNilai properti
Gunakan nilai pasar saat ini yang realistis, bukan harga beli awal. Pemberi pinjaman dapat meminta penilaian sendiri.
HELOC adalah lini kredit bergulir berbasis ekuitas rumah yang umum di Amerika Serikat. Masukkan nilai rumah yang realistis, angka pelunasan KPR pertama, seluruh utang lain yang sudah dijamin rumah, dan CLTV perencanaan. Hasilnya adalah kapasitas kotor sebelum appraisal, biaya, pemeriksaan kredit dan penghasilan, serta aturan properti pemberi pinjaman, bukan persetujuan atau penawaran kredit.
Cara memperkirakan ruang HELOC
-
1
Masukkan nilai rumah terkini
Gunakan appraisal terbaru, pendapat harga dari broker, atau estimasi pasar, bukan harga beli awal.
-
2
Tambahkan semua saldo berjaminan yang ada
Jumlahkan pelunasan KPR pertama, pinjaman ekuitas rumah, saldo HELOC yang sudah ada, dan hak tanggungan lain yang dijamin rumah.
-
3
Atur batas CLTV pemberi pinjaman
Gunakan batas khusus pemberi pinjaman jika tersedia. Angka 80%, 85%, dan 90% adalah skenario perencanaan, bukan standar persetujuan umum.
-
4
Tinjau skenario lini yang tersedia
Kalkulator menampilkan kapasitas kotor dan contoh penarikan untuk dibandingkan dengan informasi pemberi pinjaman; cicilan, suku bunga, dan biaya tidak dihitung.
Cara kerja ruang HELOC dalam angka
HELOC adalah lini kredit bergulir, bukan pinjaman sekaligus. Anda memiliki plafon yang disetujui (“jumlah lini”) dan dapat menarik, membayar kembali, lalu menarik lagi selama periode penarikan.
Rumus jumlah lini
Kapasitas kotor perkiraan = (nilai rumah × CLTV perencanaan) − pelunasan KPR pertama − hak tanggungan lain
Contoh: rumah senilai 500.000 dolar AS dengan KPR pertama 280.000 dolar AS, utang berjaminan lain 20.000 dolar AS, dan CLTV perencanaan 85%:
Lini maksimum = (500.000 × 0,85) − 300.000 = 425.000 − 300.000 = 125.000 dolar AS
Angka 125.000 dolar AS itu adalah ruang estimasi sebelum biaya pemberi pinjaman, perubahan appraisal, syarat kredit, atau aturan lini minimum dan maksimum.
Periode penarikan dan periode pelunasan
| Fase | Durasi umum | Yang biasanya terjadi |
|---|---|---|
| Penarikan | 5-10 tahun | Anda dapat menarik hingga batas lini dan sering kali hanya membayar bunga atas saldo yang ditarik |
| Pelunasan | 10-20 tahun | Penarikan baru berhenti dan saldo yang sudah ditarik dibayar dengan pokok serta bunga |
Pada periode penarikan, APR 7,5% atas saldo 50.000 dolar AS berarti 50.000 × 0,075 / 12 = 312,50 dolar AS per bulan jika rencananya hanya bunga. Saat pelunasan dimulai, saldo 50.000 dolar AS yang sama selama 20 tahun pada 7,5% menjadi sekitar 402,78 dolar AS per bulan.
Paparan suku bunga variabel
Sebagian besar HELOC memakai suku bunga variabel yang dibangun dari indeks, sering kali prime rate AS, ditambah margin pemberi pinjaman. Jika indeks naik 100 basis poin, pembayaran bunga saja naik secara proporsional. Uji anggaran Anda dengan suku bunga yang lebih tinggi, bukan hanya penawaran hari ini.
Biaya dan risiko yang perlu diperhatikan
- Biaya penutupan dini: 1-2% dari lini jika ditutup dalam beberapa tahun pertama.
- Biaya tahunan: sering 50-100 dolar AS per tahun selama periode penarikan.
- Penarikan minimum: beberapa pemberi pinjaman mewajibkan penarikan awal 50-75% dari lini.
- Pembayaran balon: beberapa rencana lama mengakhiri periode penarikan dengan seluruh saldo jatuh tempo, bukan beralih ke pelunasan bertahap; baca pengungkapan dengan teliti.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Selama periode penarikan, bunga hanya dihitung atas uang yang benar-benar Anda tarik, bukan seluruh lini yang disetujui. Lini 100.000 dolar AS dengan penarikan 10.000 dolar AS hanya mengenakan bunga pada 10.000 dolar AS tersebut. Begitu pelunasan dimulai, saldo yang ditarik diamortisasi dan pembayaran dapat naik tajam.
LTV membandingkan satu pinjaman dengan nilai rumah. CLTV menjumlahkan semua hak tanggungan, KPR pertama, HELOC, dan KPR kedua apa pun, lalu membandingkannya dengan nilai rumah. Jika pemberi pinjaman membatasi CLTV pada 85%, HELOC hanya didanai sampai total utang berjaminan mencapai batas itu.
Menurut panduan IRS saat ini untuk wajib pajak AS, bunga pinjaman ekuitas rumah atau HELOC mungkin dapat dikurangkan hanya jika dananya dipakai untuk membeli, membangun, atau memperbaiki secara substansial rumah yang menjadi jaminan pinjaman, dengan batas utang hipotek dan aturan lain. Perlakuan pajak berbeda menurut negara dan situasi, jadi konsultasikan dengan profesional pajak yang memenuhi syarat.
Anda mengubah utang tanpa jaminan, seperti kartu kredit, menjadi utang yang dijamin oleh rumah. Jika pembayaran terlewat, pemberi pinjaman dapat mengeksekusi jaminan. Suku bunga yang lebih rendah berasal dari jaminan itu, jadi gunakan HELOC untuk konsolidasi hanya jika biaya total turun dan Anda memiliki rencana pelunasan yang realistis.
Alat Terkait
Kalkulator Pembagian Bersusun
Bagi bilangan bulat dengan langkah pembagian bersusun. Dapatkan hasil bagi, sisa, penjabaran desimal, dan tabel angka demi angka untuk memeriksa tugas sekolah.
Kalkulator Persentase Lemak Tubuh
Perkirakan lemak tubuh dari ukuran leher, pinggang, pinggul dan tinggi badan. Memakai rumus pita ukur klasik US Navy untuk memantau tren, bukan diagnosis.
Kalkulator usia
Hitung usia tepat dalam tahun, bulan, dan hari dari tanggal lahir, plus total hari, jam, dan hitung mundur ulang tahun berikutnya.
Kalkulator Masa Pakai Baterai
Perkirakan berapa lama baterai akan bertahan berdasarkan kapasitasnya dalam mAh, arus beban dalam mA, dan faktor efisiensi pengosongan. Dapatkan durasi dalam jam, hari, dan menit.
Kalkulator BMI
Hitung indeks massa tubuh dari tinggi dan berat badan. Menampilkan kategori WHO, rentang berat sehat, dan batasan BMI.
Kalkulator KPR Suku Bunga Mengambang (ARM)
Lihat angsuran bulanan KPR suku bunga mengambang selama periode tetap awal dan setelah penyesuaian pertama, lengkap dengan sisa pokok saat penyesuaian.