Kalkulator Poin Diskon KPR

Poin layak dibeli bila dua syarat terpenuhi sekaligus: Anda memegang pinjaman (tidak menjual rumah dan tidak refinancing) melewati bulan titik impas, dan uang tunai itu tidak lebih berguna dipakai untuk hal lain.

Poin diskon di Indonesia

Bank di Indonesia tidak menjual poin diskon KPR. Yang paling mendekati:

• Biaya provisi. Umumnya 1% dari plafon, dibayar di muka, tetapi sifatnya biaya administrasi dan tidak menurunkan suku bunga.
• Bunga promo fixed. Suku bunga tetap yang rendah pada tahun-tahun awal, lalu berubah menjadi floating. Diskonnya diberikan lewat program, bukan lewat pembayaran di muka.
• Suku bunga khusus nasabah payroll. Diskon suku bunga karena gaji Anda masuk ke bank yang sama, bukan karena Anda membayar sesuatu.

Kalkulator ini tetap berguna untuk semua penawaran bergaya “bayar sekian di muka, cicilan turun sekian per bulan”, apa pun nama produknya.

Contoh: pinjaman Rp3.000.000.000, bunga tetap 30 tahun

Pada baris pertama, Anda harus memegang pinjaman minimal 5 tahun 2 bulan untuk menutup Rp60.000.000 tadi. Setelah itu setiap bulan menjadi penghematan bunga murni, dan sepanjang 30 tahun penuh keuntungan bersihnya sekitar Rp291.000.000 setelah dikurangi biaya di muka.

Titik impas dengan bahasa sederhana

Bulan titik impas = biaya poin ÷ penghematan bulanan, dibulatkan ke atas. Angka itu menunjukkan bulan ketika biaya di muka sudah kembali seluruhnya. Setelah bulan itu Anda untung, sebelum bulan itu Anda masih rugi.

Kapan sebaiknya tidak membeli poin

• Anda berencana menjual rumah atau refinancing dalam 5 tahun. Sebagian besar titik impas jatuh di kisaran 4 sampai 7 tahun. Menjual lebih awal berarti Anda sudah membayar penuh di muka tetapi hanya memanen sebagian penghematannya.
• Uang tunai Anda mepet saat akad. Poin menggerus dana cadangan. Menyimpan Rp60.000.000 untuk dana darurat biasanya lebih berharga daripada menghemat sekitar Rp980.000 per bulan selama 30 tahun ke depan.
• Penjual yang menanggung biaya akad. Kalau kredit dari penjual sudah menutup biaya poin, cek dulu apakah kredit itu bisa dialihkan menjadi potongan harga rumah yang lebih besar. Kadang bisa, kadang tidak: tergantung kebiasaan pasar setempat.
• Ditawari poin negatif (kredit dari bank). Ini membalik perhitungannya: bank membayar Anda agar mau menerima suku bunga lebih tinggi. Bisa jadi langkah bagus untuk jangka pendek kalau Anda memang berniat refinancing.

Perlakuan pajak

Di Indonesia, bunga KPR untuk rumah tinggal pribadi tidak dapat dikurangkan dari penghasilan kena pajak dalam SPT PPh orang pribadi, dan biaya di muka seperti provisi juga tidak. Karena itu argumen “poin bisa jadi pengurang pajak” yang lazim dipakai di Amerika Serikat tidak berlaku di sini. Bila properti disewakan dan Anda memakai pembukuan, konsultasikan dengan konsultan pajak sebelum mengasumsikan apa pun.

Jalan pintas hitung cepat

Kalau titik impas di bawah 5 tahun dan Anda yakin akan menempati rumah itu 10 tahun atau lebih, beli poinnya. Kalau titik impas lewat 7 tahun dan rencana Anda belum pasti, jangan. Zona di antara keduanya adalah tempat perbandingan skenario di kalkulator ini benar-benar berguna.