Softonic

Kalkulator Titik Impas Refinansiasi

Langkah 1 / 3 Titik impas

Saat ini loan

Berikutnya

Refinansiasi hanya memberikan keuntungan finansial jika Anda tetap tinggal di rumah cukup lama sehingga penurunan angsuran bulanan melebihi biaya penutupan transaksi. Bulan titik impas merupakan titik kritis di mana total penghematan mencapai jumlah biaya tersebut: jika Anda tetap tinggal setelah bulan tersebut, Anda sedang menghemat; jika pindah sebelumnya, Anda akan mengalami kerugian. Kalkulator ini menggunakan saldo saat ini, suku bunga saat ini, sisa masa pinjaman, suku bunga baru, serta perkiraan biaya penutupan untuk menentukan bulan tepatnya.

Cara menghitung titik impas

  1. 1

    Masukkan pinjaman saat ini

    Sisa saldo, suku bunga saat ini, dan sisa masa dalam bulan.

  2. 2

    Masukkan pinjaman baru

    Suku bunga baru, jangka waktu baru (umumnya 30 tahun, penetapan ulang periode tersebut sangat penting), serta semua biaya yang dikenakan pada saat penyelesaian transaksi.

  3. 3

    Tambahkan biaya penutupan total

    Biaya bank, biaya pihak ketiga (penilaian/appraisal, biaya notaris, biaya balik nama dan APHT), bunga yang dibayar di muka, serta penalti pelunasan dipercepat. Pada proses refinancing KPR yang umum di Indonesia, biaya-biaya tersebut berkisar antara 1% hingga 4% dari jumlah pinjaman.

  4. 4

    Baca bulan titik impas

    Tabel di bawah ringkasan menunjukkan tabungan bulanan, tabungan kumulatif, serta bulan ketika tabungan kumulatif pertama kali melebihi biaya penutupan.

Rumus titik impas dan keterbatasannya

Versi sederhana: bulan titik impas = biaya refinancing ÷ penghematan bulanan. Refinancing yang menghemat Rp 500.000 per bulan dengan biaya sebesar Rp 12.500.000 akan mencapai titik impas pada bulan ke-25. Setelah melewati bulan ke-25, Anda mulai memperoleh penghematan secara berkelanjutan.

Versi sederhana ini menyembunyikan dua kerumitan yang dapat mengubah jawaban secara total.

1. Pinjaman baru umumnya mengatur ulang jangka waktu pelunasan dari awal. Dengan me-refinancing pinjaman yang masih bersisa 22 tahun menjadi pinjaman baru berjangka 30 tahun, masa pelunasan diperpanjang 8 tahun. Angsuran bulanan Anda menurun bukan hanya karena suku bunga lebih rendah, tetapi juga karena saldo utang dibagi ke dalam lebih banyak bulan. “Penghematan” tersebut sebagian disebabkan oleh melambatnya pelunasan pokok utang.

2. Membayar bunga selama periode yang lebih panjang membuat biaya total lebih tinggi. Bandingkan total bunga yang dibayar sepanjang masa kedua pinjaman, bukan hanya selisih bulanannya. Kalkulator menampilkan keduanya: penghematan bulanan (sudut pandang arus kas) dan perbandingan bunga sepanjang masa pinjaman (sudut pandang biaya total).

Kapan refinancing benar-benar masuk akal

Situasi Refinancing?
Suku bunga turun 0,75% atau lebih, dan Anda berencana tinggal 5 tahun atau lebih Umumnya ya
Penurunan suku bunga kurang dari 0,5% atau biaya refinancing lebih dari 4% dari saldo Kemungkinan tidak
Anda ingin menghapus asuransi pinjaman wajib (rasio pinjaman terhadap nilai di bawah 80%) Ya
Anda berada dalam lima tahun terakhir masa pinjaman yang berjalan Jarang
Anda akan pindah dalam waktu 18 bulan Tidak
Beralih dari suku bunga mengambang ke suku bunga tetap sebelum peninjauan berikutnya Sering kali ya

Rentang titik impas berdasarkan aturan umum

Di pasar perumahan Indonesia, bulan titik impas umumnya berkisar antara 24 hingga 48 bulan. Kurang dari 18 bulan merupakan kondisi yang sangat menguntungkan (biasanya berarti penurunan suku bunga yang signifikan disertai biaya rendah atau keringanan dari bank). Sementara itu, masa lebih dari 60 bulan dianggap kurang ideal: kemungkinan besar Anda tidak akan sempat menutup biayanya sebelum peristiwa penting dalam hidup memaksa Anda menjual rumah.

Pertanyaan yang Sering Diajukan

Biaya poin umumnya sebesar 1% dari jumlah pinjaman per poin, dan dapat menurunkan suku bunga sebesar 0,125% hingga 0,25%. Hitung titik impas untuk biaya poin secara terpisah dari titik impas refinancing: biaya poin hanya akan dibayar jika Anda mempertahankan pinjaman selama 4 hingga 7 tahun setelah proses refinancing.

Biaya provisi, poin penurun bunga, penilaian/appraisal (Rp 500.000–Rp 1.500.000), pengecekan kredit (BI Checking), asuransi, biaya notaris, biaya balik nama, serta bunga yang dibayar di muka sejak akad hingga akhir bulan. Pajak dan premi asuransi yang dibayar di muka bukanlah biaya yang sebenarnya; uang tersebut tetap menjadi milik Anda.

Ya, kalkulator tersebut mendukung fitur ini. Dengan memasukkan biaya berkelanjutan ke dalam pokok pinjaman, Anda akan membiayainya menggunakan suku bunga baru; bulan titik impas akan sedikit tertunda, namun Anda tetap memiliki dana tunai saat penyelesaian transaksi.

Titik impas arus kas (ketika penghematan bulanan mencukupi biaya penutupan) merupakan pandangan jangka pendek, sedangkan titik impas total bunga (ketika bunga sepanjang masa pinjaman baru lebih rendah daripada bunga sepanjang masa pinjaman lama) merupakan pandangan jangka panjang. Kedua nilai tersebut dapat berbeda secara signifikan tergantung pada tahun, terutama jika masa pinjaman baru memperpanjang durasi pinjaman.

Tidak. Perhitungan dilakukan langsung di dalam peramban Anda, dan angka yang Anda masukkan tidak pernah dikirimkan.

Alat Terkait

Kalkulator Durasi Waktu

Hitung durasi antara dua jam dalam HH:MM, jam desimal, menit, dan detik.

Konverter Dari Hari ke Bulan

Konversikan sejumlah hari menjadi bulan, minggu, dan tahun dengan menggunakan panjang bulan rata-rata sebesar 30,437 hari, siap untuk perencanaan dan perkiraan.

Kalkulator Kecocokan Nama

Masukkan dua nama dan dapatkan skor kecocokan yang menghibur serta angka numerologi Pythagoras untuk tiap nama. Alat ini hanya membaca huruf Latin (A sampai Z), jadi alihaksarakan dulu nama beraksara lain.

Kalkulator Menit dari Sekarang

Hitung waktu jam yang tepat dalam durasi N menit dari sekarang. Mengatasi perpindahan hari, tampilan 12–24 jam, serta berbagai zona waktu.

Kalkulator Waktu dari Sekarang

Temukan tanggal dan waktu tepat yang jatuh sejumlah jam tertentu dari sekarang, ditampilkan dalam UTC.

Kalkulator Jam Pulang Kerja

Hitung jam pulang dari jam masuk, jam kerja berbayar yang wajib dipenuhi, dan istirahat tidak berbayar. Mendukung sif malam yang melewati tengah malam serta menampilkan waktu 24 jam dan 12 jam.

Alat ini tersedia dalam bahasa lain