Softonic

Kalkulator DSCR

Langkah 1 / 4 DSCR
Berikutnya

Hitung debt service coverage ratio (DSCR) properti dari pendapatan operasional bersih (NOI) dan total pembayaran utang pada periode yang sama. Masukkan NOI secara langsung atau hitung dari pendapatan operasional bruto efektif dikurangi biaya operasional, lalu tinjau angka tahunan, selisih arus kas, dan perbandingan dengan target Anda. Ini adalah perhitungan penyaringan untuk properti komersial, bukan keputusan pemberian kredit atau alat untuk menentukan besarnya pinjaman.

Cara menghitung DSCR properti

  1. 1

    Pilih satu periode

    Pilih tahunan atau bulanan dan gunakan periode yang sama untuk setiap nilai. Angka bulanan dikalikan 12 pada hasil tahunan.

  2. 2

    Masukkan NOI properti

    Masukkan NOI secara langsung, atau kurangi biaya operasional dari pendapatan operasional bruto efektif. Jangan masukkan pembayaran utang sebagai biaya operasional.

  3. 3

    Masukkan pembayaran utang

    Gunakan jumlah pokok dan bunga yang jatuh tempo pada periode terpilih. Nilainya harus lebih besar dari nol.

  4. 4

    Tinjau rasionya

    Lihat DSCR, nilai tahunan, selisih arus kas, persentase cakupan, dan selisih terhadap target positif opsional.

Rumus DSCR

Untuk kalkulator yang berfokus pada properti ini:

  • NOI = pendapatan operasional bruto efektif − biaya operasional
  • DSCR = NOI ÷ pembayaran utang
  • Selisih arus kas = NOI − pembayaran utang
  • Persentase cakupan = DSCR × 100

NOI mengukur pendapatan setelah biaya operasional properti tetapi sebelum pembayaran utang. Pembayaran utang adalah pokok dan bunga yang jatuh tempo atas utang properti pada periode yang sama. Jangan kurangi cicilan pinjaman saat menghitung NOI lalu memasukkannya lagi sebagai pembayaran utang.

Contoh perhitungan

Misalkan sebuah properti komersial memiliki NOI tahunan Rp2.400.000.000 dan pembayaran utang tahunan Rp1.920.000.000.

  • DSCR = 2.400.000.000 ÷ 1.920.000.000 = 1,25
  • Selisih arus kas = 2.400.000.000 − 1.920.000.000 = Rp480.000.000
  • Persentase cakupan = 1,25 × 100 = 125%

Rasio yang sama diperoleh dari angka bulanan Rp200.000.000 dan Rp160.000.000 karena keduanya disetahunkan dengan faktor yang sama. Rasio di atas 1 berarti NOI yang dimasukkan lebih besar daripada pembayaran utang, sedangkan rasio di bawah 1 berarti lebih kecil. Perhitungan tersebut saja tidak menunjukkan apakah pemberi pinjaman akan menyetujui kredit.

Gunakan definisi yang sebanding

Dalam kalkulator ini, DSCR properti dihitung sebagai NOI dibagi pembayaran utang tahunan. Namun, program pemberi pinjaman dapat memakai arus kas bersih yang disesuaikan, cadangan, pembayaran yang telah diuji dengan skenario tekanan, atau kewajiban tambahan. Sebelum membandingkan hasil dengan lembar persyaratan atau kovenan, periksa cara pemberi pinjaman tersebut mendefinisikan pendapatan, biaya, dan pembayaran utang. Target hanyalah acuan yang Anda masukkan, bukan persyaratan universal yang ditetapkan kalkulator.

Kalkulator ini tidak memperkirakan jumlah pinjaman maksimum, suku bunga, nilai properti, pajak, atau kelayakan. Hasilnya merupakan perkiraan aritmetis untuk perencanaan dan bukan nasihat keuangan, hukum, atau kredit.

Pertanyaan yang Sering Diajukan

Berdasarkan nilai yang dimasukkan, NOI setara dengan 125% pembayaran utang. Artinya, NOI 25% lebih besar daripada pembayaran utang. Angka ini tidak menentukan keputusan pemberi pinjaman karena definisi dan persyaratan dapat berbeda.

Gunakan pendapatan properti setelah biaya operasional rutin, misalnya pengelolaan, asuransi, pajak properti, perbaikan, utilitas yang dibayar pemilik, dan penyisihan kekosongan bila relevan. Jangan masukkan pembayaran utang. Pemberi pinjaman dapat menerapkan penyesuaian atau pengurangan cadangan sendiri.

Ya, untuk kalkulator ini. Masukkan total pokok dan bunga yang jatuh tempo pada periode terpilih. Jika pemberi pinjaman juga memasukkan kewajiban lain, gunakan total menurut definisinya saat membandingkan dengan persyaratan tersebut.

Ya. Pilih bulanan dan masukkan semua nilai dalam basis bulanan. Kalkulator mengalikan NOI dan pembayaran utang dengan 12 untuk ditampilkan sebagai nilai tahunan. Mengalikan keduanya dengan faktor yang sama tidak mengubah DSCR.

Tidak ada ambang universal. Tingkat yang sesuai bergantung pada pemberi pinjaman, jenis properti, kestabilan arus kas, amortisasi, dan metode penjaminan kredit. Gunakan target opsional hanya untuk membandingkan dengan persyaratan yang telah Anda verifikasi.

Tidak. Besarnya pinjaman juga dapat bergantung pada suku bunga, amortisasi, batas loan-to-value, debt yield, cadangan, dan kebijakan pemberi pinjaman. Alat ini hanya menghitung DSCR properti dan angka arus kas terkait.

Alat Terkait

Kalkulator usia

Hitung usia tepat dalam tahun, bulan, dan hari dari tanggal lahir, plus total hari, jam, dan hitung mundur ulang tahun berikutnya.

Kalkulator Ukuran Gorden

Hitung lebar gorden, tingkat kerutan, jumlah panel, dan panjang jadi dari ukuran rel, batang, atau bukaan jendela serta cek kemasan gorden siap pakai.

Kalkulator Durasi Waktu

Hitung durasi antara dua jam dalam HH:MM, jam desimal, menit, dan detik.

Kalkulator Debit Pompa Kolam

Hitung debit sirkulasi kolam dari volume dan waktu turnover, atau periksa waktu sirkulasi dari debit aktual dalam m³ dan m³/h.

Kalkulator RAID

Bandingkan kapasitas RAID 0, 1, 5, 6, 10, 50, dan 60 dengan ukuran disk campuran, span paritas, hot spare, TB versus TiB, serta biaya rata-rata disk.

Kalkulator Kapasitas Dehumidifier

Perkirakan kapasitas dehumidifier portabel dari luas lantai dan tingkat kelembapan berdasarkan panduan ENERGY STAR terkini.

Alat ini tersedia dalam bahasa lain